A LOCAÇÃO SOB MEDIDA DO CONTRATO DE BUILT TO SUIT
Por Sandra Tonini
O contrato de built to suit, como a própria denominação revela, é um instrumento que possibilita o ideal ajuste entre as necessidades do empresário que procura um imóvel para locação e o investidor, que edifica o prédio “construído para servir”.
Trata-se de espécie de contrato de locação, regulamentado pela Lei 12.744/12, sendo atualmente bastante empregado no Brasil, ao permitir e estimular tanto o setor de construção civil, quanto o desenvolvimento do comércio e da indústria, compondo as necessidades dos empresários e dos investidores.
Viabiliza-se através de um locador com capital expressivo a ser investido, responsável pela aquisição, edificação ou reforma substancial de um imóvel adaptado às necessidades do locatário, empresário que pretende obter um imóvel já em condições predeterminadas, específicas para as suas atividades.
A relação negocial do contrato de built to suit é complexa, pois envolve a aquisição do imóvel, contratação de prestadores de serviços para elaboração de projetos, empreitada para edificação ou reforma substancial, administração da obra e, finalmente, a locação do prédio.
Em geral, essa modalidade de locação é ajustada por longos prazos, que variam de 10 a 20 anos e se baseia na autonomia de vontade entre as partes, afastando o caráter protecionista aos locatários conferido pela Lei de Locação, como bem anuncia o atual artigo 54-A. Com essa norma, afasta-se qualquer tentativa de uma das partes de arguir eventual nulidade de cláusulas em juízo e tentar modificar o contrato em seu favor, prejudicando a parte contrária.
Ante o elevado investimento inicial do locador para atender aos interesses específicos do locatário, a multa por rescisão deste pode ser estipulada sem previsão de redução proporcional pelo tempo adimplido, desde que limitada ao valor total dos contratos, conforme parágrafo 2º, do artigo acima mencionado.
Esse dispositivo prevê a possibilidade de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de built to suit, o que a legislação permite apenas nessa modalidade contratual.
No entanto, importante ressaltar que os contratos dessa natureza demandam cuidados especiais, em razão da complexidade e desenvolvimento de suas etapas, merecendo especial atenção às questões relativas às especificidades do imóvel, cumprimento dos projetos de construção e reforma, o tempo de obra, o prazo de entrega ao locatário, a fixação de multa pela entrega antecipada, a renúncia ao direito judicial de revisão do aluguel e, por fim, o início de vigência dos encargos de locação.
Os militantes do Direito Imobiliário vêm empregando com frequência essa modalidade de locação, recepcionando as mudanças introduzidas pela Lei 12.744/12, tudo para conferir maior credibilidade ao mercado imobiliário e impulsionar, cada vez mais, o seu crescimento.
Sandra Tonini é sócia do escritório Sanches Tonini Advogados